Afectará política de vivienda crecimiento hacia Valle Las Palmas

La política para el otorgamiento de créditos para casas nuevas del Infonavit cambió en este sexenio del presidente Enrique Peña Nieto, ya no favorecerán desarrollos inmobiliarios que están a las afueras de la ciudad, como el otrora proyecto de Valle Las Palmas.

Alejandro Arregui Ibarra, delegado del Infonavit en Baja California, explicó a Infobaja que están tratando de remediar los problemas causados por anteriores administraciones federales, que permitieron que se construyeran fraccionamientos en puntos alejados de la mancha urbana y propiciaron el abandono de unas 15 mil casas.

¿Cómo las inmobiliarias les garantizan a ustedes que van a cumplir y qué estudios deben entregar tanto ambientales como de desarrollo urbano?

No pretendemos suplantar la responsabilidad legal que está a cargo de los municipios, todas estas definiciones corresponden tanto a la autoridad municipal como estatal. Cuando vamos a otorgar un financiamiento lo que recibimos del trabajador es un expediente con documentación.

Nosotros fijamos ciertos lineamientos para beneficio de nuestros financiamientos, a la par, tenemos unidades que van verificando el proceso de la obra de estas unidades habitacionales. Las empresas deben registrar sus paquetes de vivienda ante el Registro Único de Vivienda, que se llama el RUV. Es una instancia del Infonavit con cierta autonomía. Ya estoy entrando en materia de los mecanismos que tenemos para la definición de qué vivienda financiamos y qué vivienda no.

Adicional a esto recientemente hubo una autorización por parte del Consejo de Administración del Infonavit donde a partir de este nuevo modelo el desarrollador tendrá que contar con un seguro de calidad, que pueda garantizar al trabajador que adquiere una casa con nuestros créditos la calidad de la vivienda, que sea un asegurador externo. Se está implementando la plataforma para que así sea. Los créditos que hoy estamos entregando todavía no están acompañados con el seguro.

¿Se equivocaron al financiar estas casas en la Zona Este, en la ciudad satélite, en lo que su momento se habló como Valle Las Palmas, la nueva Tijuana?

 La política nacional de vivienda determinada por el presidente de la República establece cuatro ejes de acción principal. Por un lado pasar de desarrollos habitacionales a desarrollo de ciudades competitivas y sustentables, y por sustentabilidad hay que entender que no es un tema exclusivo de ecología, es un tema que trasciende al ámbito económico, al ámbito social. Por otro lado la coordinación interinstitucional, esto tiene que ver con que todas las autoridades se pongan de acuerdo, las que tengan que ver con el desarrollo de vivienda. Si yo soy el ente financiero, que el Ayuntamiento tome una decisión… transporte, vivienda, industria y entonces que se dé lo que se tenga que dar.

Esta nueva correlación hoy cobra vigencia. No podemos criticar lo hecho anteriormente porque atendía a una realidad distinta, y lo que tenemos que ver es hacia adelante, hacia dónde queremos que se desarrolle el sector.

¿Pero si hoy toma una política contraria quiere decir que en algún momento se equivocaron?

Hoy no estamos financiando vivienda (alejada). Hoy hay un nuevo jugador… que es cabeza de sector, que es la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), que viene a regular desde la instancia federal los esfuerzos de todas las instituciones del sector, no existía. Y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) dependiente de la Sedatu hoy ha definido ciertos polígonos… en función del equipamiento, los servicios, la conectividad que existen.

El polígono U1 es donde se van a potenciar los recursos que se van a aplicar, nosotros financiaremos en esa zona, que es aquella que tiene equipamiento, que tiene conectividad, que es totalmente intraurbana.

Polígono U2, aquella que está en proceso de que vayan equipándose. El polígono U3 que es el que sigue, y fuera de contorno, ahí es donde el gobierno de la República ya no va a aplicar subsidios, ni va incentivar el desarrollo.

Nosotros como entidad financiera no habremos de colocar créditos en aquellos desarrollos que están fuera de contorno y con esto ir dándole una regulación de qué y en dónde y hasta dónde es que se desarrolla y qué y hasta dónde es lo que financiamos en una lógica en el que el desarrollo de vivienda esté relacionado con el desarrollo de la ciudad.

¿Valle Las Palmas se detiene? El proyecto que el presidente Calderón dio a conocer en su momento.

Es una decisión particular del desarrollador, es decir, nosotros no podemos decirle. Nosotros no financiamos para el desarrollo de vivienda, nosotros financiamos para la compra por parte del trabajador, pues si el desarrollador decide continuar invirtiendo para seguir construyendo en esos entornos es una decisión particular, corporativa de la empresa. Nosotros no podemos influir ahí.

Hoy en día hay autorizaciones ya dadas, que entiendo no se pueden revocar, ni desconocer, que son del Estado y Municipio, pero hasta hoy ya no siguen construyendo (casas) y eventualmente ya los alcanzará el desarrollo de la ciudad. Hoy en día están en una circunstancia de lejanía y están empezando a padecer la falta de servicios, ya dependerá si su modelo de negocio hace sostenible un desarrollo satélite como estos.

Un estudio de la doctora en Ciencias Sociales Margarita González Hernández señaló que estos desarrollos crecieron por el financiamiento del Infonavit. ¿Entonces es difícil que puedan seguir construyendo?

Las reglas cambiaron. Hoy la Sedatu delinea perfectamente el desarrollo urbano. Hoy hay una nueva correlación entre los actores… en una lógica de apostarle a la redensificación y la contención del crecimiento de las ciudades, para no padecer lo que veníamos padeciendo. Estamos en época de Reformas y el sector de la vivienda no es ajeno. Hay que dejar de hacer lo que no estaba funcionando y potenciar lo que ya funcionaba.

Las inmobiliarias ganaron mucho dinero y abandonaron a las familias, ni siquiera entregaron al Ayuntamiento. ¿El Infonavit puede ejercer coerción para que cumplan al menos con los servicios básicos?

Nosotros como ente financiero no, porque no tenemos ninguna responsabilidad respecto a la prestación o no de los servicios. Se pudiera decir inclusive que nosotros como tenedores de una garantía hipotecaria cualquier tema que demerite el valor de la vivienda es de detrimento del propio Infonavit, porque la vivienda es nuestra garantía. Pero nosotros no podemos asumir una responsabilidad que no nos corresponde.

¿A quién le corresponde?

Al desarrollador y a quien le corresponde la prestación de los servicios públicos, que es Estado y Municipio. Ahora qué es lo que sucede cuando un desarrollador sigue teniendo inventario, si no cumple con la adecuada prestación de los servicios lo único que nosotros hacemos es no seguir colocando nuestros créditos en estas unidades que ya están dando cuenta de que no están cumpliendo. Hoy en día tenemos desarrollos que están terminados, pero que no tienen una adecuada prestación de servicios, y no estamos dando créditos.

¿Entonces tampoco financian las casas abandonadas para que las vuelvan a habitar?

Una vivienda abandonada, no necesariamente representa una vivienda carente de servicios. En el tema de vivienda abandonada, nosotros lo que tenemos que hacer es mediar un procedimiento jurídico para recuperarlas. Una vez que las hemos adjudicado definimos si es viable volverlas al mercado o no es viable para que sean de nueva cuenta vendidas, sino tienen servicios no la sacamos al mercado.

¿Hay quienes las quieran comprar?

El mercado de la vivienda usada es un mercado consolidado, porque la vivienda usada la tiene no sólo el Infonavit, sino las financieras, los bancos y las desarrolladoras. Entonces esa vivienda que se construyó durante los últimos 5 y 10 años, está en ubicaciones mucho más cercanas a la mancha urbana, a la que está ofertando el desarrollador. Aparte se vuelve más competitiva en el precio. El gobierno federal también está otorgando subsidio para la adquisición de vivienda usada.

El mercado de la vivienda no sólo son las grandes desarrolladoras públicas, que hoy están atravesando por una situación financiera crítica, hay una nueva generación de desarrolladores (pequeños y medianos) que están alineados a esta nueva política de vivienda y otros desarrolladores que participaban del sector en el modelo anterior, que han virado su modelo de negocios a la nueva realidad del sector.

Muchas están saqueadas y provocan problemas de inseguridad porque sirven como guaridas de ladrones y drogadictos. ¿Qué están haciendo al respecto?

Es un proceso complejo, porque nosotros primero tenemos que lidiar un procedimiento legal para poder disponer de esa vivienda. Si yo otorgue un crédito y yo tengo un gravamen sobre esa vivienda, yo no puedo disponer de ella, hasta en tanto no tenga una determinación judicial o administrativa definida, que me de la posibilidad de entrar a la casa y poder definir si la arreglo, si la pinto, si la taponeo o lo que sea, o si no yo incurro en un delito.

Lo que estamos haciendo por un lado es mecanismos de regeneración urbana y social para contener el desmoronamiento del tejido social y del contexto donde se encuentran estas viviendas. Y por otros planteamientos muy claros con el Poder Judicial para poder acelerar los tiempos de los procesos legales, para la recuperación y adjudicación de esas viviendas. Se han empujado algunas iniciativas que hoy están en el Congreso de la Unión para hacer modificaciones a la ley que permitan una ágil recuperación y que de manera inmediata un juez pueda hacer una determinación que nos dé el acceso a esa vivienda para poder custodiarla por principio.

El diputado federal del PAN, Juan Manuel Gastélum, dijo que votará en contra porque es darles más “dientes”, ya que el trabajador cuando pierde su empleo y cambia a uno con menor salario le siguen cobrando lo mismo y ya no puede pagar y pierde la casa. ¿Es cierto?

Yo creo que el planteamiento es distinto, nosotros también estamos apostándole a colocar mejores créditos, a perfilar mejor a quién va a acceder a un crédito. Antes de ejercer un crédito tenemos un taller que es parte de los requisitos, donde se le explica al trabajador de manera muy detallada sus derechos y obligaciones que contrae, con esto no le podemos negar al trabajador su libre derecho de acceder a una vivienda.

Por otro lado los contratos de créditos que suscribe el trabajador tienen diversos mecanismos que le dan la pauta al ajuste del factor de descuento en caso de que cambie su nivel de ingreso.

El diputado local Cuauhtémoc Cardona dijo que la expropiación de casas abandonadas sería una salida. ¿Qué opina al respecto?

Vivienda abandonada no es sinónimo de vivienda sin dueño. Entonces partiendo de esa premisa tenemos que ser cuidadoso en las definiciones. En el caso de que esa vivienda tenga un gravamen por parte de Infonavit tenemos que transitar los procedimientos legales. Desconozco en profundidad cuál es la idea o cuál es la visión del diputado Cardona… siempre y cuando no se vulnere la seguridad jurídica del propietario, bienvenidas las iniciativas.

La expropiación por principio y por definición es un mecanismo que potencia la causa de utilidad pública, tendría que analizarse si es y genera utilidad pública que el Estado adquiera estos inventarios de vivienda. Corresponderá al Congreso del Estado o quien tenga que ser definir una expropiación.

Perfil

Delegado del Infonavit: Alejandro Arregui Flores

Originario: Ensenada, Baja California.

Cargos en la administración pública: Integrante del equipo de transición de Peña Nieto en el área de Vivienda y secretario técnico de la Dirección General del Infonavit en los primeros meses de la administración.

Ámbito privado: Abogado postulante de 2001 a 2012.

Estudios: Licenciado en Derecho por la UABC Tijuana.

Maestría en Gobernabilidad y Gestión Pública en el Instituto Ortega y Gasset en Madrid, España.

Estudios en Comunicación y Liderazgo Político por la Universidad de Georgetown en Washington, D.C.