Por Jorge Alberto Gutiérrez Topete
La semana pasada comentábamos sobre tres mitos urbanos respecto a los efectos de la densificación y el desarrollo de vivienda vertical en zonas habitadas de la ciudad.
Creo que el entender mejor la problemática urbana actual, las posibles soluciones y el inevitable crecimiento vertical de nuestra ciudad, nos permitirá como sociedad estar mejor informados y preparados para adaptarnos a una nueva realidad en donde encontraremos finalmente más ventajas que desventajas en este nuevo modo -para nosotros- de hacer ciudad. A continuación, un par de mitos urbanos más que trataré de desmentir:
Mito #4: Los desarrolladores de departamentos lo hacen ilegalmente.
Como comentábamos la pasada semana, el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población para Tijuana acertadamente anticipaba desde 2010 -tres o cuatro años antes que la política federal- una corrección en el desarrollo de baja densidad que durante años extendió hacia la periferia la mancha urbana, proponiendo estratégicas áreas urbanas susceptibles de ser densificadas.
De hecho, es muy complejo para un desarrollador el proceso para iniciar un nuevo edificio en la ciudad y el ciclo de desarrollo de este tipo de proyectos impone una inversión más riesgosa ya que se tienen que virtualmente terminar edificios completos para ser habitados, postergando por mucho tiempo la escrituración de los mismos. Antes de iniciar, se requieren estudios de impacto urbano y vial, manifiestos de impacto ambiental, obtener factibilidades para los servicios públicos como agua, drenaje, gas, electricidad, internet y telefonía incluso, algunas veces haciendo inversiones adicionales y cuantiosos pagos de derechos de conexión a las redes existentes. Se tienen que tener proyectos ejecutivos detallados, régimen de propiedad en condominio, memorias de cálculo de estructura e instalaciones, anuencias de protección civil y bomberos, permisos de demolición y movimientos de tierra y muchos requisitos que se van acumulando. La obtención de todas las factibilidades y permisos puede tomar hasta tres años antes de siquiera iniciar obra. Así mismo, hay que obtener los créditos puente para su construcción y cumplir pulcramente para ello con todos los requisitos que impone el Ayuntamiento para que posteriormente se pueda escriturar a los compradores. Sería un suicidio para un desarrollador no hacerlo correctamente.
Mito #5: Hay corrupción detrás de las autorizaciones para construir condominios.
La gran mayoría de desarrolladores de departamentos que hay en nuestra ciudad, son empresas serias y comprometidas con la ciudad. Incluso, algunas de ellas cotizan en bolsa y su conducta y ética son extensamente revisados por organismos reguladores. Es en el mejor interés de pequeños y grandes desarrolladores tener todo en orden para poder obtener el régimen de condominio satisfactorio, para lograr escriturar y entregar al comprador y recibir el pago por los departamentos para a su vez liquidar el financiamiento de construcción.
Cabe señalar que una de las grandes ventajas de desarrollar estos edificios radica también en la plusvalía que terminan derramando en las propiedades aledañas. Como ejemplo, un terreno en la colonia “Cacho” o Madero Sur que en 2012 se valuaba en 200 dólares por metro cuadrado, podría hoy valer arriba de los 500 dólares dependiendo de su tamaño, topografía y ubicación. Esta riqueza patrimonial que están recibiendo los antiguos propietarios de estas colonias, significa que las siguientes generaciones podrán disfrutar de mayor seguridad financiera y podrán sacar adelante otros proyectos personales o familiares. También significará, que sus hijos y nietos podrían vivir cercanos a ellos y podrán convivir más.
