El pago de rentas ante la contingencia

Por Oscar Díaz

¿La obligación de pagar una renta se suspende ante una contingencia sanitaria? En principio debo decir que, bajo un estricto apego a la ley, definitivamente no. Toda renta debería de pagarse de acuerdo a los términos en que fue contratado el arrendamiento, salvo que exista una modificación voluntaria, o un caso fortuito o de fuerza mayor que justifique legalmente el incumplimiento, de otra manera se incurriría en mora.

Sin embargo, en este momento la óptica económica y la realidad financiera de miles de personas dice otra cosa y obedece a otra lógica, entrando en conflicto con lo que marca la ley.

Hace unos días, reconociendo las dificultades económicas que muchos tendrán para cubrir sus pagos habituales, y probablemente con una buena intención (pero con pésima ejecución),  el Congreso del Estado de Baja California, encabezado por la bancada de Morena, aparentemente aprobó una reforma al artículo 1986 del Código Civil local, para decretar una supuesta suspensión por dos meses (abril y mayo del año en curso) de las obligaciones de pago en los arrendamientos habitacionales y comerciales de la entidad.

Desde entonces dicho acto ha generado una gran confusión. Muchos ya lo dan por un hecho y exigen su cumplimiento, aunque en realidad la medida no ha entrado en vigor, pues no ha sido publicada; otros la cuestionan con justa razón, y muchos más no saben cómo aplicarla, ni bajo que términos en cada caso en particular.

Los compromisos adquiridos entre un arrendador y un arrendatario emanan de los términos en que fue celebrado el contrato de arrendamiento que los vincula, y ambos están comprometidos, uno con el otro, a cumplir con las obligaciones que les corresponden de acuerdo al contrato y de acuerdo a la ley.

Por consiguiente, cualquier modificación a las obligaciones contraídas por las partes debe surgir en todo caso de entre los mismos contratantes, y no de un tercero extraño, como lo es el Congreso del Estado, que no cuenta con facultades legales para modificar los contratos previamente realizados por los particulares.

Entonces, decretar la “suspensión de obligaciones de pago de rentas” es algo legalmente inviable, y una aberración jurídica que fue pasada por alto tanto por el legislador inicialista como por todos los demás congresistas que la votaron a favor, y por los asesores jurídicos de todos ellos, lo cual me parece escandaloso, y exhibe una gran ignorancia técnica de la presente legislatura en su conjunto.

Tampoco se justifica decretar la suspensión del pago de rentas bajo el argumento de que por la contingencia estamos ante la presencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, puesto que, hasta el momento, con todo y la emergencia sanitaria, no estamos ante la presencia de las características y circunstancias que definen a dichas figuras de acuerdo a las leyes civiles, federales y locales.

De tal suerte que el paliativo decretado por el Congreso impulsivamente vino a causar más confusión que certeza, y tal vez por eso aún no se ha publicado (ni se ha intentado replicar a nivel nacional), pero ya fue muy difundido por todos los medios regionales de comunicación, y por lo mismo hoy goza de cabal certeza en el imaginario colectivo, desafortunadamente.

No obstante, lo anterior, es obvio que la situación que estamos viviendo ha traído una disminución económica inmediata para todos, y que en muchos casos esa disminución ha sido drástica, al grado de que muchos inquilinos no podrán pagar su renta en los términos convenidos.

Bajo estas circunstancias es muy probable que los ingresos que alcance a percibir un inquilino, o los que tenga ahorrados, prefiera destinarlos a necesidades más básicas, de acuerdo a sus posibilidades. Ha habido un cambio de prioridades y una disminución de posibilidades, es innegable.

Bajo esa lógica, es conveniente con los arrendadores se sienten a negociar con los arrendatarios opciones alternas para el pago de las rentas que están por venir, de tal manera que ni unos ni otros salgan tan perjudicados. Un negociador duro puede topar con pared, porque hasta los tribunales civiles se encuentran cerrados.