Por Luis Alfonso Duarte Mora, Presidente de la Sociedad de Urbanismo Zona Metropolitana de Tijuana, A.C. (SUZMTAC)
Hoy en día en Tijuana se está generando un fenómeno urbano muy interesante llamado “Densificación”.
Este fenómeno no es nuevo ya que desde hace 19 años los instrumentos oficiales de planeación urbana para Tijuana, como el Plan Municipal de Desarrollo Urbano para el Municipio de Tijuana 2008-2030, el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2010-2030 y el Reglamento de Zonificación y Usos de Suelo del Centro de Población de Tijuana B.C., ya indican como política pública en el desarrollo urbano a la Densificación, en este sentido se tiene definido en dichos instrumentos las densidades habitacionales por sectores y subsectores, mismas que están enmarcada por una zona de densificación la cual permite construir edificios altos y cambios de usos de suelo previo la factibilidad de una serie de estudios urbanos, viales y ambientales; sin embargo, se reconoce el problema no es tanto esta tendencia vertical, sino que se tienen temas pendientes muy importantes como la movilidad (transporte público) que no han sido resueltos de parte del sector gubernamental.
Por ello también los instrumentos en cita reconocen la necesidad de implementar una serie de mecanismos de compensación, como la Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD), que en otras ciudades del mundo y en específico como CDMX, Guadalajara, Monterrey, lo vienen haciendo desde ya varios años y esto ha permitido mitigar o compensar las densificaciones en dichas ciudades.
Este sistema no es un instrumento de tributación fiscal, sino un mecanismo de Ganar-Ganar, que puede generar recursos económicos, que puede permitir a los particulares tener opciones para ceder y adquirir derechos de desarrollo para permitirles una mayor intensidad de construcción y/o densidad habitacional y a la ciudad obtener recursos económicos para mejorar y compensar problemáticas urbanas y ambientales, siempre y cuando se cumplan las condiciones establecidas en los planes y programas de desarrollo urbano.
La Transferencia de Derechos de Desarrollo aparece como un mecanismo para compensar los problemas de inequidad en la asignación de uso del suelo.
Es por ello, que el Ayuntamiento no ha querido o peca de ignorancia, en la instrumentación de este mecanismo se han dejado de recaudar aproximadamente 700 millones de pesos entre el año 2011 a la fecha por concepto de Transferencia de Derechos de Desarrollo en Tijuana. Lo anterior ayudaría al mejoramiento urbano del entorno donde se construyan los edificios verticales de la ciudad, el potencializar y mejorar las áreas de conservación oficialmente declaradas, así como el rescate y mejoramiento de los sitios o edificios históricos en Tijuana.
Una propuesta que esta en estudios recientes establece que para que se pueda tener éxito en la administración e implementación de la Transferencia de Derechos de Desarrollo en Tijuana, es necesario que estos recursos estén administrados por un fideicomiso 50 por ciento representantes de organismos de la sociedad civil y/o ciudadanos y 50 por ciento gubernamental.
Lo anterior, es parte de una política pública a nivel nacional de inducir a las ciudades como Tijuana a ser mas compactas, ya que esto permite resolver muchos problemas de movilidad, falta de infraestructura y equipamientos entre otros más.
